Gewerbeimmobilien - Büroimmobilien

Die passende Gewerbeimmobilie finden

Wie ein Schauspieler ohne Bühne ist ein Betrieb ohne Zuhause. Die meisten Gewerbe stehen und fallen mit der richtigen Gewerbeimmobilie. Und dabei kommt es nicht nur auf den Standort an. Neben der Lage ist die Größe des Objekts relevant und der Unternehmer muss an rechtliche Vorgaben denken. Schließlich spielen auch die Kosten eine Rolle, die nicht zu vernachlässigen sind. Bei all diesen Faktoren stellt sich die Frage: Sollte ich die Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten? Keine leichte Entscheidung, denn der Immobilienmarkt boomt. Der Deutsche Staat erteilte allein 2020 für rund 11 Millionen Quadratmeter Handels- und Lagerflächen und für etwas mehr als 4 Millionen Quadratmeter Büro- und Verwaltungsflächen Baugenehmigungen. Gewerbeflächen mieten oder kaufen bleibt für Unternehmen also trotzdem eine Herausforderung.

Welche Gewerbeimmobilien gibt es?

Da ein Unternehmen je nach Größe und Branche unterschiedliche Anforderungen an die neuen vier Wände hat, gibt es zahlreiche Immobilienarten:

1. Produktion und Logistik

Die Bandbreite in diesem Bereich ist enorm, denn Produktionshallen reichen von der kleinen Schreinerei bis zu den riesigen Fertigungsgebäuden der Industrie. Auch Lagerhallen gibt es in den unterschiedlichsten Größen, oft mit kleinen Büroeinheiten. Der kleine Versandhandel mit einigen wenigen Hundert Quadratmetern ist eine andere Hausnummer als der große Bruder mit Hochregallagern. Bevor Betriebe Hallenfläche mieten oder eine Lagerhalle kaufen, sollten sie festlegen, welche Größe und Infrastruktur notwendig ist.

2. Handelsimmobilien

In diese Immobilienart gehört sowohl das kleine Ladenlokal um die Ecke als auch der Supermarkt am Ortsrand. Wer Ware an Laufkundschaft in der Innenstadt verkauft, für den ist Lage Gebot. Je zentraler Unternehmer im Einzelhandel mieten, desto teurer sind die Quadratmeterpreise. Insbesondere in 1A-Lage in Großstädten sind bei der gewerblichen Mietung neben den teils horrenden Kaltmieten jährliche umsatzabhängige Sonderzahlungen nicht unüblich.

3. Gastronomie und Hotellerie

Sowohl das Café als auch Restaurants, Bars und Hotels zählen sich zu dieser Kategorie. Die Ausstattung, wenn ein Betrieb Gastronomiefläche mieten möchte, umfasst einen Gastraum, Küchenvorrichtungen und Sanitäranlagen, die gesetzlichen Vorgaben entsprechen sollten. Hotels mieten bedeutet, dass zusätzlich mehrere Gästezimmer vorhanden sind. Ob zum Übernachtungsbetrieb auch Gastronomie oder nur ein Frühstücksangebot gehören soll, muss jeder Unternehmer für sich abwägen. Je nachdem sind verschiedene Ausstattungen der Räumlichkeiten notwendig.

4. Freizeitimmobilien

Das Fitnessstudio hat einen anderen Anspruch an die Gewerbeimmobilie wie der Boulderverein. Auch Kinos und Trampolinparks gelten als Freizeitimmobilie. Die Rentabilität bei Freizeitimmobilien unterliegt oftmals einem Trend - Dies sollte bei der Gewerbefläche mieten berücksichtigt werden.

5. Büroimmobilien und Praxisflächen

Am häufigsten finden sich unter Gewerbeimmobilien Büros und Praxen. Ärzte und Zahnärzte haben besondere Bedürfnisse, wenn sie Praxisflächen mieten. Sie benötigen neben den Behandlungsräumen zusätzlichen Platz für Empfang, Wartebereich und eventuell ein Labor. Auch Anwaltskanzleien oder Notare greifen gerne zu abgeschlossenen Einheiten, wenn sie Büroflächen kaufen oder mieten. Für Selbstständige bis hin zur Großbank – alle sind sie auf Platz für Schreibtische, Computer und Besprechungsräume angewiesen. Deshalb können sie Büroflächen mieten in Stadt und Land, als kleine Einheit oder als komplettes Gebäude.

6. Spezialimmobilien

Zu dieser Kategorie zählen sich Gewerbeimmobilien, die speziell für ein bestimmtes Gewerbe entworfen und gebaut werden. Das kann zum Beispiel ein Flughafen sein oder der Campingplatz. Der Nachteil einer solchen Immobilie ist die teilweise schlechte Verkaufsmöglichkeit, wenn das eigentliche Gewerbe aufgegeben wird.

7. Wohnen und Arbeiten

Alles unter einem Dach ist nicht erst seit einer Pandemie beliebt. Immobilien für Land- und Forstwirtschaft wie etwa der Bauernhof nutzen dieses Konzept schon lange. Das Homeoffice als Büroraum in der eigenen Wohnung macht für Arbeitnehmer und die kleine Selbstständigkeit Sinn. Oder ein Unternehmer nutzt eine ganze Büroeinheit in der eigenen Immobilie. Schließlich gibt es auch noch die Variante, Gewerbeimmobilien mit Privatwohnung zu kaufen oder zu mieten, wenn der Betrieb wesentlich mehr Platz benötigt.

8. Gewerbeimmobilien als Projekte

Bei Investoren sind Gewerbeimmobilien als Projekte beliebt. Projektentwickler sanieren ganze Areale, alte Industriehallen oder Stadtquartiere und führen sie einer neuen Nutzung zu. Dabei entstehen Gewerbeparks für unterschiedliche Branchen oder Gebäude mit Mischnutzung für Ladenlokale, Gastronomie und Büroflächen. Der Mietpreis für Ladenlokale oder Büroflächen in Stadt- und Metropolregionen eignet sich hervorragend, um verlockende Renditen zu erzielen.

Exkurs: Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Räumlichkeiten, die hauptsächlich für eine gewerbliche Tätigkeit genutzt werden, sind definitionsgemäß eine Gewerbeimmobilie. Das bedeutet, auch ein gemischt genutztes Objekt gehört dazu, wenn die Gewerbefläche überwiegt. Außerdem muss die Tätigkeit, die in der Immobilie stattfindet, mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeführt werden.

Welche Eigenschaften soll die Gewerbeimmobilie haben?

Bevor ein Unternehmer Gewerbeflächen mieten oder kaufen möchte, sollte er sich eine Liste aller unerlässlichen Eigenschaften der Immobilie machen. Für ein Gewerbe haben faule Kompromisse viel weitreichendere Folgen als bei Wohnimmobilien.

Welche Lage hat die Gewerbefläche?

Für Ladenlokale und die gesamte Gastronomie ist ein zentraler Standort mit Laufkundschaft enorm wichtig. Schon die nächste Seitenstraße kann dem Umsatz schaden. Es lohnt sich immer, eine Standortanalyse anzufertigen, die Lage, Kaufkraft und Konkurrenz prüft. Gerade Räumlichkeiten in einer dezentralen Lage oder in ländlichen Gegenden sollten zuvor analysiert werden. Bei Büroräumen kommt es genau wie bei Produktions- und Lagerhallen auf die Branche an. Manche Betriebe brauchen einen exklusiven Standort mit Renommee, andere sind eher auf gute Infrastruktur mit solide ausgebauten Internetverbindungen oder einem zuverlässigen Straßennetz angewiesen. Ist ein Betrieb auf der Suche nach zusätzlichen Räumlichkeiten, ist auch die Entfernung zum Hauptstandort wichtig. Befindet sich etwa die neue Lagerhalle am anderen Ende der Stadt, bleibt viel Zeit fürs Pendeln auf der Strecke.

Welche Ausstattung muss die Gewerbeimmobilie für die Nutzung mitbringen?

Wurde die Gewerbefläche bereits zuvor für den gleichen Zweck genutzt, sind eventuell alle notwendigen Merkmale vorhanden. Wird der Betrieb die Immobilie aber anders verwenden, muss zuerst geklärt werden, ob ein Umbau erlaubt, gewünscht und preislich sinnvoll möglich ist. Welche Faktoren können wichtig sein?

• Räumlichkeiten und Zustand: Ist die Aufteilung der Räume optimal? Ist genug Lagerraum vorhanden? In welchem Zustand befinden sich die Räume, Anlagen und das technische Equipment?
  
• Sanitärräume: Ausreichend für die Bedürfnisse des Betriebs vorhanden?
  
• Laderampe oder elektrisch betriebenes Tor: Gibt es besondere Bauten, die für Lieferung und Versand notwendig sind?
  
• Küchenausstattung: Sind bereits professionelle Geräte vorhanden, die mit zur Gastronomiepacht gehören?
  
• Parkflächen: Können die Kunden oder Mitarbeiter bequem vor dem Betrieb ihr Auto abstellen? Oder gibt es in der Nähe öffentliche Verkehrsmittel?
  
• Konkurrenz: Wie viele konkurrierende Betriebe in der Umgebung könnten Kunden abspenstig machen?
  

Weitere Anforderungen, wenn Betriebe Gewerbeflächen mieten:

1. Im ersten Schritt bedenken Unternehmer wohl die Ausgaben, die sie für eine Immobilie setzen möchten. Für Betriebe, die Gewerbeflächen mieten oder kaufen, steigen die Kosten je näher sie an Metropolregionen oder Innenstadtlagen kommen. Das hat jedoch nur Sinn, wenn in dieser Lage auch der Umsatz größer ist. Sonst drücken die hohen Immobilienkosten auf den Gewinn.
   
2. Außerdem ist die Größe des Objekts eine Überlegung wert. Vielleicht ist dem Unternehmer klar, welche Quadratmeterzahl er im Moment benötigt. Doch wird er schnell expandieren? Dann sollte er die Gewerbeimmobilie auch danach aussuchen, ob eine Erweiterung leicht möglich ist.
   

Welche rechtlichen Voraussetzungen sind bei Gewerbeimmobilien zu beachten?

Der Gesetzgeber reguliert den Markt für Gewerbeflächen nicht im gleichen Maß wie bei Wohnimmobilien. Darum ist sowohl die Vertragsgestaltung als auch der Preis freier und Verhandlungen sind an der Tagesordnung. Doch der deutsche Staat schaut genau hin, wenn es um Vorschriften geht, die die Räumlichkeiten für bestimmte Gewerbe erfüllen müssen.

Welche Anforderungen stellt der Gesetzgeber an Gewerbeimmobilien?

Wer Gewerbeflächen mieten möchte, muss verschiedene Gesetze für die Räumlichkeiten seines Unternehmens in Betracht ziehen. Die folgende Liste hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

• In der Arbeitsstättenverordnung gibt es Vorgaben, die die Angestellten am Arbeitsplatz schützen sollen. Zum Beispiel legt die Verordnung fest, wie viel Quadratmeter Arbeitsplatz jedem Büromitarbeiter zustehen.
  
• Vorschriften zu den Sanitärräumen, der Kücheneinrichtung und für die barrierefreie Nutzung kommen beispielsweise auf Gastronomen und Hotelbetriebe zu.
  
• Eventuell gibt es Anforderungen für Umkleiden oder Aufenthaltsräume für Mitarbeiter.
  
• Die meisten Unternehmen müssen Vorgaben zu Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz einhalten.
  

Was muss der Unternehmer beim Mietvertrag von Gewerbeimmobilien beachten?

Mietverträge von Gewerbeimmobilien haben einige Besonderheiten. Zunächst ist der Mietpreis pro Quadratmeter nur von Angebot und Nachfrage abhängig. Was die Gewerbeimmobilie in der Region tatsächlich kosten darf, finden Unternehmen eventuell über den Mietspiegel für Gewerbeimmobilien heraus. Oft stellt ihn die örtliche IHK zur Verfügung.

Ein Beispiel: In der Stadt Mönchengladbach weist die IHK für 2021 folgende Mietpreise aus:

• Einzelhandelsflächen in bester Lage: 15 - 65 Euro je m²
  
• Büroflächen mieten Stadt: 5 - 13,50 Euro je m²
  
• komfortable Hallenflächen: 4 - 5,50 Euro je m²
  

Laufzeit des Gewerbemietvertrags

Unbefristete Mietverträge sind auf dem Gewerbeimmobilienmarkt eher ungewöhnlich. Meistens schließen Vermieter und Mieter einen befristeten Vertrag ab, der kein Kündigungsrecht beinhaltet. Das kann besonders für Start-ups zu einem Risiko werden, falls es mit der Gründung nicht klappt.

Tipp: Bei langen Mietverträgen auf einem Sonderkündigungsrecht bestehen.

Mieterhöhung

Einen Gewerbemietvertrag kann der Vermieter nicht mit einer schriftlichen Ankündigung erhöhen. Dazu braucht es einen neuen Vertrag. Deshalb vereinbaren viele, die Mieterhöhung an den Verbraucherpreisindex zu koppeln oder legen Staffelmieten fest. Gerade die gestaffelte Miete kann für einen Unternehmer zum Problem werden, wenn sich sein Wirtschaftszweig nicht entsprechend entwickelt.

Tipp: Vor Vertragsabschluss prüfen, ob auch die höhere Miete durch den Umsatz gedeckt sein wird.

Konkurrenzausschluss

Der Vermieter darf in der direkten Nachbarschaft nicht an ein Unternehmen vermieten, das in Konkurrenz zu einem bestehenden Mieter tritt. Experten empfehlen allerdings, die Branche im Vertrag genauer zu definieren.

Tipp: Um ganz sicherzugehen, empfiehlt es sich, einen Anwalt mit der Prüfung des Mietvertrags zu betrauen.

Umbauten

Damit der Mieter sein Gewerbe ordnungsgemäß betreiben kann, sind manchmal Installationen und Umbauten notwendig. Wenn ein Arzt zum Beispiel Praxisflächen mieten möchte, die vorher anders genutzt wurden, muss er vielleicht Räume neu aufteilen oder medizinische Geräte fest montieren. Diese Veränderungen sollten in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Dann kommt es nicht zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter. Außerdem ist zu regeln, ob die Maßnahmen nach Ende der Vermietung wieder zurückgebaut werden müssen.

Was ist besser – die Gewerbefläche mieten oder kaufen?

Diese Entscheidung hat für jeden Betrieb Vor- und Nachteile. Natürlich ist eine Immobilie immer auch eine Wertanlage und das Unternehmen kann im Gegenzug zu steigenden Mieten mit festen Kosten kalkulieren. Andererseits entsteht durch die Finanzierung eine zusätzliche Schuldenlast. Der Kauf einer Gewerbeimmobilie hat auch Auswirkungen auf die Steuern des Betriebs. Deshalb sollten Unternehmer sich an ihren Steuerberater wenden, um die Situation der Firma unter diesen Aspekt zu beleuchten.

Welche Vorteile hat der Kauf von Gewerbeflächen?

• Der gewählte Standort ist sicher.
  
• Richtet sich das Unternehmen beim Kauf auf Wachstum ein, erwirbt es ein Objekt, das erweiterbar ist.
  
• Die laufenden Kosten sind kalkulierbar.
  
• Umbauten, Installationen und Veränderungen können ohne Probleme vorgenommen werden.
  
• Nach Rückzahlung der Finanzierung ist die Immobilie kostengünstig und stellt eine Wertanlage dar.
  

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Gewerbeimmobilie?

Welche Vorteile hat die Miete von Gewerbeimmobilien?

• Der Standort ist flexibel.
  
• Das Unternehmen hat keinen Aufwand mit Renovierungen oder der Instandhaltung der Immobilie.
  
• In Krisenzeiten ist die Immobilie kündbar.
  
• Das Risiko aus der Immobilie trägt der Vermieter und der Unternehmer konzentriert sich auf sein Kerngeschäft.
  
• Siedelt sich in der Nähe ungewollte Konkurrenz an, ist eine Lageveränderung möglich.
  

Wie kann ein Betrieb die richtige Gewerbeimmobilie finden?

Bei der Auswahl einer Gewerbefläche achten Betriebe auf wichtige Faktoren wie Lage, Kosten und Größe. Aber auch die besonderen Bedingungen des eigenen Gewerbes sowie die gesetzlichen Vorschriften müssen bei der Auswahl berücksichtigt werden. Wer eine Hallenfläche kaufen möchte, hat andere Bedürfnisse wie der, der eine Eisdiele mieten will. Deshalb ist eine detailgenaue Suche wichtig. Bei clever-immobilien starten Sie die Suchfunktion nach Art der Gewerbeimmobilie. Die Trefferliste grenzen Sie mit dem Filter geschickt ein. Finden Sie mit unserer Hilfe die passende Gewerbeimmobilie zum Mieten oder Kaufen!

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