Betongold in A-Lage ! Zwei Wohnungen in Köln-Sülz, mit 138 m² Wfl-kein Instandhaltungsstau -AfA 2,5%

In begehrter A-Lage von Köln, nur wenige Schritte von der Universität entfernt, präsentiert sich diese außergewöhnliche Immobilie als ideale Investitionsmöglichkeit für Kapitalanleger.

Das charmante Haus, erbaut im Jahr 1920 und mit einer Empore, die in den 1980er Jahren aufgestockt wurde, vereint historische Substanz mit moderner Funktionalität und attraktiven Renditemöglichkeiten.


Die Immobilie umfasst zwei Wohneinheiten:

- Eine Wohneinheit mit ca. 64 m² Wohnfläche steht derzeit leer und kann sofort neu vermietet werden. Diese Flexibilität ermöglicht eine attraktive Gestaltung der Mietkonditionen, angepasst an die Nachfrage in dieser Top-Lage.

- Die zweite Wohneinheit mit ca. 74 m² Wohnfläche ist bereits vermietet, was Ihnen als Anleger eine bestehende Einnahmequelle sichert.


Im Jahr 2015 wurde die Immobilie umfassend saniert und auf einen modernen Standard gebracht. Die Arbeiten umfassten eine Erneuerung der Elektrik, der Wasser- und Abwasserleitungen sowie der Heizungsanlage. Zudem wurden die Bäder vollständig modernisiert. Die massive Bauweise, das Satteldach mit Gaube und die zeitlose Architektur verleihen dem Haus eine besondere Stabilität und einen unverwechselbaren Charakter.

Die effiziente Gasheizung von 2015 sorgt für eine zuverlässige und wirtschaftliche Wärmeversorgung.

Diese Immobilie bietet nicht nur die Chance auf sofortige Mieterlöse, sondern auch langfristiges Wertsteigerungspotenzial in einer der gefragtesten Gegenden Kölns.
Greifen Sie jetzt zu und sichern Sie sich dieses Juwel – perfekt für Kapitalanleger, die in Kölns Spitzenlage investieren möchten!

Die erste Wohneinheit:

2. Obergeschoss
Wohnfläche: 63,97 m²
Zimmer: 2
Küche: Ja
Badezimmer: Ja
Bodenbelag: Kombination aus Eichenparkett und Fliesensteinzeug
Wände: Fein gespachtelt
Raumaufteilung:
Großzügiger Wohn- und Essbereich
Offener Schlafbereich
Küche
Geräumiges Badezimmer (2015 erneuert) mit begehbarer Dusche.
Diese Wohnheit, kann sofort für 900 EUR / Monat Kalt vermietet werden.
Renditejäger können diese Wohnung, möbliert vermieten und eine überdurchschnittliche Rendite erwarten.

Die zweite Wohneinheit:

3. Obergeschoss
Wohnfläche: 57,97 m²
Zimmer: 1
Küche: Ja
Badezimmer: Ja
Bodenbelag: Eichenparkett
Wände: Raufasertapete
Raumaufteilung:
Großer, offener Wohn- und Essbereich
Zugang zu einem großzügigen Balkon-Terrassenbereich durch elegante Schiebeelementfenster
Küche
Badezimmer (2013 erneuert) mit Badewanne und begehbarer Dusche

Empore
Wohnfläche: 16,35 m²
Zimmer: 1
Bodenbelag: Eichenparkett
Wände: Raufasertapete
Besonderheit:
Schlafraum mit maßgeschneiderten Schränken
Direkter Zugang nur über das 3. Obergeschoss
Aktuell vermietet mit einem Staffelmietvertrag (seit 2022, Kaltmiete 1.025 EUR monatlich, jährliche Erhöhung um 25 EUR).

Das 3.OG und die Empore bilden eine Wohneinheit !

Attraktive Steuervorteile durch die AfA 2,5% (Absetzung für Abnutzung)

Diese Immobilie bietet Ihnen nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch erhebliche
steuerliche Vorteile.

Was bedeutet Wertverzehr?
In neuen Gebäuden verbaute Technik wird oft innerhalb weniger Jahre durch neue Entwicklungen überholt. Dadurch verlieren Gebäude insbesondere in den ersten Jahren schneller an Wert. Die degressive Abschreibung berücksichtigt diesen schnelleren Wertverlust und ermöglicht eine beschleunigte Refinanzierung der getätigten Investitionen.

Was ist der Steuervorteil ?
Der Steuervorteil ist das Ergebnis der Abschreibung und anderer steuerlicher Maßnahmen.
Er beschreibt die tatsächliche Ersparnis, die sich aus der Abschreibung ergibt.
Beispiel: Wenn durch die Abschreibung ein steuerlicher Verlust entsteht, kann dieser mit anderen Einkünften verrechnet werden, wodurch weniger Steuern zu zahlen sind.

Beispielrechnung:
Lineare Abschreibung & Steuerersparnis mit einem Einkommensteuersatz von 35 %

Investitionskosten:
- Gebäudewert: 763.500,00 EUR

Abschreibung pro Jahr:

1. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 744.412,50 EUR

2. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 725.325,00 EUR

3. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 706.237,50 EUR

4. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 687.150,00 EUR

5. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 668.062,50 EUR

6. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 648.975,00 EUR

7. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 629.887,50 EUR

8. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 610.800,00 EUR

9. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 591.712,50 EUR

10. Jahr:
- Abschreibung: 19.087,50 EUR (2,5 % von 763.500,00 EUR)
- Steuervorteil (35 %): 6.680,62 EUR
- Restwert: 572.625,00 EUR

Gesamte Abschreibungen innerhalb von 10 Jahren: 190.875,00 EUR
Gesamter Steuervorteil innerhalb von 10 Jahren: 66.806,25 EUR

Diese lineare Abschreibung reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte jährlich und bietet damit eine langfristige steuerliche Entlastung. Ein Steuerberater kann Sie individuell zu den optimalen Nutzungsmöglichkeiten beraten.

Dieser steuerliche Vorteil senkt Ihre Steuerlast und macht Ihre Investition langfristig noch attraktiver.

Die AfA ist besonders interessant für Anleger, die gezielt nach Möglichkeiten suchen, ihre Steuerbelastung zu optimieren. Über einen Zeitraum von 40 Jahren können Sie diesen Vorteil voll ausschöpfen.

In Kombination mit den Mieteinnahmen bietet diese Immobilie somit eine ideale Balance zwischen Rendite und steuerlicher Entlastung.

Bitte beachten Sie, dass wir als Makler keine steuerliche Beratung anbieten können. Wir empfehlen Ihnen, die konkreten Vorteile und Ihre persönliche steuerliche Situation mit Ihrem Steuerberater zu besprechen. Dieser kann Ihnen auch individuelle Strategien aufzeigen, um die AfA optimal in Ihre Finanzplanung einzubinden.

Gerne stehen wir Ihnen für ein persönliches Gespräch über die Immobilie und ihre weiteren Vorteile zur Verfügung. Sichern Sie sich jetzt diese renditestarke und steuerlich attraktive Kapitalanlage!