Renditeobjekte kaufen - Kapitalanlagen

Renditeobjekte kaufen: Was gibt es beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu beachten?

Immobilien sind beliebte Kapitalanlagen, da sie oftmals eine hohe Rendite versprechen. Zugleich gibt es bei dem Kauf von Renditeobjekten viele Dinge zu beachten. Dieser Artikel informiert über die Themen: Was ist ein Renditeobjekt, Arten von Renditeobjekten, wie lassen sich Renditeobjekte finden und welche Tipps und Stolpersteine gibt es.

Was zeichnet ein Renditeobjekt aus?

Renditeobjekte sind immobilientypunabhängig - Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser können beispielsweise dazu gehören. Bei Renditeobjekten legen Investoren i.d.R. Eigenkapital an, um über die Jahre hinweg Vermögen aufzubauen. Das bedeutet, dass die Immobilien nach dem Kauf nicht eigengenutzt, sondern stattdessen an Dritte vermietet werden.

Bei Privatpersonen dienen die monatlichen Einnahmen eines Renditeobjekts normalerweise dazu, die Altersvorsorge aufzubauen. Alternativ kann das Objekt an Familienmitglieder vererbt oder auch gewinnbringend verkauft werden.

Ein gutes Renditeobjekt zeichnet sich durch die folgenden Eigenschaften aus:

• Guter baulicher Zustand: Eventueller Sanierungsbedarf kann die mögliche Rendite maßgeblich beeinflussen. Daher gilt es, beim Kauf des Objektes den allgemeinen baulichen Zustand zu bewerten. Schönheitsreparaturen sind kein Problem, aber Mängel wie fehlende Dämmung oder eine veraltete Haustechnik werden schnell zum Ausschlusskriterium.
  
• Praktischer Grundriss: Ein Renditeobjekt sollte passende Nutzungsmöglichkeiten anbieten. Dafür ist ein zeitgemäßer, praktischer Grundriss wichtig. Dieser sieht bei Wohnimmobilien anders aus als bei Gewerbeimmobilien. Letztere sollten sich für die Nutzung in verschiedenen Branchen eignen.
  
• Lage mit Zukunftspotenzial: Neben der Mietrendite spielt bei Immobilien auch die Lage eine wesentliche Rolle. Sie entscheidet über das Zukunftspotenzial. Bei der Bewertung der Lage gilt es, auch auf die Infrastruktur sowie auf die Bevölkerungsentwicklung zu achten. Ein Renditeobjekt in der Stadt bringt meist höhere Einnahmen.
  

Welche Arten von Renditeobjekten gibt es?

Ein klassisches Renditeobjekt ist eine Eigentumswohnung. Sie eignet sich für viele Privatanleger als Investition im kleineren Rahmen. Dabei kommen sowohl bereits vermietete als auch gut vermietbare Wohnungen in Frage. Beim Kauf ist es wichtig zu ermitteln, ob sich aus den Mieteinnahmen abzüglich Kaufpreises und Kaufnebenkosten eine gute Rendite ergibt – dies ist gerade in beliebten Großstadtlagen nicht immer der Fall, da hier die Wohnungskaufpreise überdurchschnittlich hoch ausfallen können.

Sogenannte Zinshäuser oder Mietshäuser sind klassische Renditeobjekte, die einen guten Ertrag erwarten lassen. Hiermit sind größere Wohn- und Geschäftshäuser gemeint, deren Einheiten einzeln vermietet werden. So ergibt sich eine regelmäßige Miete von mehreren Parteien. Zwar ist die Investition höher, bietet aber auch ein geringeres Risiko, eine höhere Rendite, geringere Verwaltungskosten und bessere Finanzierungskonditionen.

Auch Wohnanlagen kommen als Renditeobjekt in Frage. Sie eignen sich für Investoren mit einem großen Budget. Grundsätzlich bieten Wohnanlagen die gleichen Vorteile wie ein Zinshaus, sind aber in der Regel deutlich größer. Mithilfe von Gemeinschaftseinrichtungen und Grünanlagen lässt sich zusätzlich die Attraktivität der Wohnanlage erhöhen.

Eine weitere Art der Renditeobjekte sind Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Selbstbedienungsmärkte (SB-Märkte) oder Industrieanlagen. Hier gilt es, sich als Investor besonders gut mit der Branche auszukennen. Am besten eignen sich diese Renditeobjekte daher für Profis mit einem besonders hohen Kapital und Expertise.

Wo lässt sich ein Renditeobjekt finden?

Wer ein Renditeobjekt kaufen möchte, kann online auf Immobilienplattformen fündig werden. Hier gibt es eine große Auswahl an möglichen Objekten. Interessantere und renditestärkere Immobilien werden jedoch oftmals Off-Market verkauft, d.h. Objekte, die nicht öffentlich angeboten werden.

Tipp: Kommunizieren Sie an Freunde, Bekannte und Ihren Steuerberater, dass Sie auf der Suche nach einer Kapitalanlage sind. Evtl. erhalten Sie einen guten Tipp.

Gerade Großinvestoren bedienen sich ihres guten Netzwerkes, um von Off-Market Renditeobjekten zu erfahren.

In einem ersten Schritt ist es sinnvoll, das passende Budget zu bestimmen und sich darüber zu informieren, welche Arten von Renditeobjekten in Frage kommen.

Privatpersonen sollten sich professionell beraten lassen, um das richtige Renditeobjekt zu finden. Makler und Immobilienberater sind die richtigen Ansprechpersonen, um Faktoren wie die Höhe der Rendite von Immobilien zu analysieren. Sie kennen zudem die verschiedenen Lagen in der Stadt, helfen bei der Finanzierung und geben Ratschläge zu allen Anliegen rund um das Renditeobjekt.

Um das passende Renditeobjekt zu kaufen, ist es darüber hinaus wichtig, ein geeignetes Vorgehen für den Vermögensaufbau zu finden. Die folgenden Varianten kommen in Frage:

• Renditeobjekt kaufen und vermieten: Klassischerweise werden Renditeobjekte nach dem Verkauf weitervermietet. Manche von ihnen sind bereits vermietet, was besonders unkompliziert ist, denn dann können die vorhandenen Mieter einfach übernommen werden.
  
• Immobilien kaufen, sanieren und verkaufen: Das sogenannte „Flipping“ von Immobilien ist ebenfalls eine interessante Option für Renditeobjekte. Es kommt meist dann in Frage, wenn der Käufer sich gut mit Bausubstanz auskennt und ein erfahrenes Team an Experten an der Hand hat. In diesen Fällen lassen sich alte, verfallene Immobilien schnell wieder attraktiv machen und mit teils hohen Gewinnen weiterverkaufen.
  
• Immobilie kaufen, vermieten und weiterverkaufen: Renditeobjekte können zum passenden Zeitpunkt auch weiterverkauft werden. Manche Investoren warten von Anfang an auf den geeigneten Zeitpunkt und profitieren während der Wartezeit von den Mieteinnahmen. Dieses Vorgehen erfordert allerdings viel Marktkenntnis. Zudem können Spekulationssteuern anfallen.
  

Tipps für das Renditeobjekt

Bei einem Renditeobjekt handelt es sich um eine Investition in die Zukunft. Daher ist es wichtig, zunächst einmal eine Checkliste mit wichtigen Kriterien zu erstellen, um die Entscheidungsfindung zu erleichtern. Dazu gehören Faktoren wie die Art der Immobilie, das Budget sowie die Renditechancen des jeweiligen Objektes.

Die korrekte Renditeobjekt Finanzierung ist ein weiterer wichtiger Punkt. Eine kluge Strategie zur Finanzierung hilft dabei, die Zinsen zu senken. Dies geht etwa durch ein hohes Eigenkapital. Aber auch bei steigender Inflation sowie bei niedrigen Zinsen ist eine gute Finanzierung möglich. Wenn die Zinsen steigen, ist eine möglichst lange Zinsbindung zu günstigen Konditionen empfehlenswert.

Ein guter Tipp bevor es darum geht, ein Renditeobjekt zu kaufen, besteht darin, sich professionell beraten zu lassen. Gerade bei der Auswahl der richtigen Lage und des passenden Objektes können zum Beispiel Makler helfen. So ist die Chance auf sichere Mieteinnahmen und entsprechende Renditen während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung deutlich wahrscheinlicher. Zudem gelingt es so, die Wertentwicklung richtig einzuschätzen.

Interessierte sollten außerdem die Bausubstanz des möglichen Renditeobjektes gründlich überprüfen oder professionell inspizieren lassen, um mögliche Instandhaltungskosten zu bewerten.

Mögliche Stolpersteine beim Kauf von Renditeobjekten

Prinzipiell sollte sich beim Kauf der Immobilie viel Zeit genommen werden, denn nur dann können alle Risikofaktoren bewertet und die beste Entscheidung getroffen werden. Insbesondere Laien sollten sich durch Experten unterstützen lassen, um finanzielle Fehlkäufe zu vermeiden.

Ein typischer Stolperstein beim Kauf von Renditeobjekten ist die falsche Lage. Denn manche zentrumsnahe Lage sieht auf den ersten Blick attraktiv aus, ist aber eventuell nicht für alle Zielgruppen geeignet oder befindet sich in einer Region mit starker Überalterung, wo Wertverluste zu erwarten sind. Umso wichtiger ist es daher, sich ausführlich mit der Lage, Infrastruktur und der Bevölkerungsentwicklung zu beschäftigen.

Die Rendite der Immobilie nach Laufzeit ist ebenfalls ein wichtiger Indikator für die Nutzung als Kapitalanlage für die Altersvorsorge. Erst nachdem die Finanzierung getilgt ist, entstehen i.d.R. große Überschüsse aus den Mieteinnahmen.

Hinweis: Auch der Steuerberater unterstützt Sie bei Ihrem Finanzierungsplan. Insbesondere neue Anleger wissen oftmals nicht, dass erzielbare Mieteinnahmen zu versteuern sind und entsprechend die geplante Tilgung der Finanzierung nicht mehr aufgeht.

Idealerweise wirft das Objekt schon früh eine hohe Rendite ab. Dies ist allerdings nicht immer möglich. Eine Renditeobjekt Finanzierung berücksichtigt auch den Worst-Case und ist so klar aufgeschlüsselt, dass sowohl Investor als auch die Bank genau wissen, welche Amortisation zu erwarten ist.

Gerade Neu- und Junginvestoren sind anfangs davon überrascht, wie hoch die Nebenkosten ausfallen können. - Ausgaben für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag sollten daher rechtzeitig und ausführlich kalkuliert werden. Sie können insgesamt bis fast 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Auch Steuerfallen müssen berücksichtigt werden. Dafür ist es wichtig, beim Kauf von Renditeobjekten die Drei-Objekt-Regel zu beachten. Diese besagt, dass dann Spekulationssteuern anfallen, wenn ein Investor innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien mit Gewinnerzielungsabsicht kauft und weiterverkauft. Wer hier geschickt vorgeht und außerdem im Rahmen der Abschreibung (AfA) noch Steuern spart, kann hohe Ausgaben vermeiden und so die Höhe der Rendite von Immobilien verbessern.

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