Energieausweispflicht beim Hausverkauf – was ist zu tun?

Die Energieausweispflicht für Wohngebäude in Deutschland gilt seit dem 01. Januar 2009. Allerdings veränderten sich die gesetzlichen Grundlagen und Rahmenbedingungen über die Jahre. Der Sinn hinter dem Ausweis ist, eine vergleichbare Angabe zum Primärenergiebedarf von Immobilien zu schaffen. Wie sieht das Gesetz für den Energieausweis aus, wo muss er beantragt werden und wie beeinflusst er den Hausverkauf?

Welche Grundlagen hat die Energieausweispflicht?

Auslöser für einen Ausweis, der den Energieverbrauch eines Hauses darstellen soll, war das veränderte Bewusstsein im Bereich Klimaschutz. Ökologischer Leben betrifft auch Themen wie erneuerbare Energien, effizientere Heizungen und Reduzierung von Emissionen von Gebäuden. Daher wurde bereits in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt, dass es eine Kennzeichnung für den Energiebedarf von Immobilien geben muss. Gleichzeitig konnten so Vermieter und Käufer einschätzen, welche Energiekosten das Objekt ihrer Wahl produzieren würde.

Wer benötigt einen Energieausweis?

Sobald ein Eigentümer seine Wohnimmobilie verkaufen oder vermieten möchte, verpflichtet ihn das GEG einen Energieausweis anfertigen zu lassen. Er muss ihn bereits bei Besichtigung vorlegen oder deutlich aushängen. Ausnahmen gelten nur bei bestimmten Voraussetzungen, wie zum Beispiel:

• Die Immobilie ist ein Baudenkmal.
• Das Gebäude hat eine Nutzfläche von höchstens 50 m².
• Objekte wie Ferienimmobilien, die nur unregelmäßig geheizt werden.

Außerdem muss der Eigentümer eines Neubaus nach Fertigstellung einen Energieausweis der Baubehörde vorlegen. Der Bauherr ist selbst dafür verantwortlich, diesen Ausweis erstellen zu lassen oder beim Bauträger anzufordern.

Welche Informationen muss ein Energieausweis enthalten?

Das Dokument informiert über den Bedarf oder Verbrauch an Energie, den ein Gebäude für Warmwasser und Heizung hat. Als Einheit gilt die Kilowattstunde auf den Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr. Seit der EnEV 2014 verfügen die Ausweise über eine Farbskala, die auch Haushaltsgeräte besitzen. Darin wird das Objekt einer Energieklasse mit einem Buchstaben und einer Farbe zugeordnet. Das satte Grün entspricht dem hervorragenden A+. Häuser, die diese Energieklasse erreichen, gelten als klimaneutral. Dunkles Rot hingegen erhält nur ein H und gehört damit zur niedrigsten Klasse. Ein durchschnittlicher Verbrauch, den die meisten Häuser erreichen, liegt in der Klasse E. Weitere Angaben, die Energieausweise in jedem Fall enthalten sollten, sind:

• Baujahr der Immobilie
• Art der Heizungsanlage
• Wohnfläche / Nutzfläche
• Zahl der Wohneinheiten

Was ändert das GEG (Gebäudeenergiegesetz) an der Energieausweispflicht?

Am 01. November 2020 löste das Gebäudeenergiegesetz die EnEV und andere Gesetze ab. Ab Mai 2021 müssen nun die Energieausweise nach den Richtlinien der neuen Gesetzgebung angefertigt werden. Allerdings behalten ältere Ausweise bis zu ihrem Ablauf nach zehn Jahren noch ihre Gültigkeit. Die aktuelle Gesetzeslage verlangt zusätzlich:

• Die Höhe der Emissionen, die sich aus Energiebedarf oder -verbrauch ergeben.
• Angaben dazu, wie sich die energetische Situation der Immobilie darstellt. Das schließt den Zustand der Gebäudehülle, Informationen zur Heizung und Modernisierungsempfehlungen ein.
• Ein Bild des Hauses und genaue Prüfung von Dokumenten, die die Gebäudedaten enthalten.
• Auflistung der Inspektionen einer eventuell vorhandenen Klimaanlage.
• Eine Registriernummer, die die Überwachung und Kontrolle von Ausweisen erleichtert.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Viele Eigentümer haben die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen Ausweisarten. Sie bestimmen maßgeblich auch die Kosten des Energieausweises.

1. Der Verbrauchsausweis: Diese Form der Dokumentation stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten eines Hauses in den vergangenen drei Jahren. Dazu verwendet ein Experte die Heizkostenabrechnungen, die die bisherigen Bewohner erhalten haben. Besonders milde oder strenge Winter muss er an Durchschnittswerte anpassen. Außerdem rechnet er unbewohnte Phasen heraus. Die Kosten dieses Energieausweises sind relativ günstig, da der Fachmann wenig Aufwand hat. Nachteil ist hingegen, dass der Energieverbrauch stark davon abhängt, welche Lebensgewohnheiten die Bewohner hatten und wie viel Personen die Immobilie nutzten. Viele Experten bemängeln, der Verbrauchsausweis berücksichtige den energetischen Zustand des Hauses zu wenig.
2. Der Bedarfsausweis: Für diesen Nachweis macht der Experte einen Hausbesuch und begutachtet Fenster, Dämmung, Heizanlage und die Bauunterlagen. Er errechnet, welchen Bedarf ein Haus bei der vorliegenden Qualität von Gebäudehülle und Heizung hat. Er berücksichtigt genauer als beim Verbrauchsausweis, wie viel Energie über Dach, Fenster, Wände und die Heizanlage selbst verloren geht und welcher energetische Aufwand betrieben werden muss, um die Räumlichkeiten sowie das Wasser zu erwärmen. Obwohl die Kosten dieses Energieausweises höher liegen, hat er wesentlich mehr Aussagekraft.

Welcher Energieausweis kommt infrage?

Der Eigentümer eines Hauses hat grundsätzlich die Wahl zwischen den beiden Ausweisvarianten. Doch es gibt zwei Ausnahmen, bei denen auf jeden Fall der Bedarfsausweis erstellt werden muss:

1. Bei einem Neubau.
2. Bei einem Gebäude mit Baujahr vor dem 01.11.1977 und weniger als fünf Wohnungen, das energetisch nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurde.

Die Energieausweispflicht: Wie kommen ihr Eigentümer richtig nach?

Sobald Eigentümer den Entschluss fassen, ihr Haus zu verkaufen oder eine Wohnung zu vermieten, sollten sie den Energieausweis in Auftrag geben. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Verwalter dafür zuständig, auf Wunsch eines Eigentümers den Ausweis zu besorgen. Er wird nämlich nicht für eine einzelne Wohnung erstellt, sondern für das gesamte Gebäude. Die Kosten trägt hier die Gemeinschaft. Das Dokument hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Ein neuer Ausweis muss nur in folgenden Fällen erstellt werden:

1. Vor Laufzeitende: Eine erneute Vermietung oder ein Verkauf steht an und die Immobilie wurde energetisch vollständig saniert.
2. Nach Laufzeitende: Das Gebäude wird verkauft oder erneut vermietet. Mieter in einem laufenden Mietverhältnis haben nicht das Recht, einen aktualisierten Energieausweis zu verlangen.

Wer erstellt den Energieausweis?

Das Dokument dürfen nur Sachverständige mit einer passenden Ausbildung anfertigen. Dazu gehören nicht nur Architekten und Bauingenieure, sondern auch manche Handwerksbetriebe, Schornsteinfeger und vor allem Energieberater. Auch Onlineangebote von zulässigen Experten können Hausbesitzer in Anspruch nehmen.

Wichtige Info: Kann der Energieausweis auch für die Förderung einer energetischen Sanierung genutzt werden? Möchte ein Eigentümer für die Sanierung seiner Bestandsimmobilie eine Förderung der KfW beantragen, muss er dafür einen Energieeffizienz-Experten ins Boot nehmen. Für eine Genehmigung sind nur Sachverständige zulässig, die auf der Expertenliste für Förderprogramme stehen. Sie erstellen keinen Energieausweis, sondern beraten zu den Maßnahmen und ergänzen den Förderantrag um die notwendigen Details.

Wie hoch sind die Kosten beim Energieausweis?

Der Preis für den Energieausweis hängt in erster Linie vom Aufwand ab. Daher ist der Verbrauchsausweis auch günstiger als der Bedarfsausweis. Außerdem fallen die Art und Größe der Immobilie ins Gewicht. Die Kosten können zwischen 50 und 500 Euro liegen. Bei einem Mietverhältnis dürfen Vermieter diese Ausgaben nicht auf den Mieter umlegen.

Energieausweis und Hausverkauf – was ist zu beachten?

Bereits in der Anzeige müssen Angaben zur Energieeffizienz der Immobilie aufgeführt werden. Dazu sind sowohl Eigentümer, die eine private Anzeige aufgeben, als auch Makler verpflichtet. Mindestangaben sind

• Energiebedarf oder -verbrauch
• Energieträger
• Art der Heizung
• Baujahr
• Effizienzklasse (falls im Ausweis bereits vorhanden)

Zudem muss der gesamte Energieausweis mitsamt den Modernisierungsempfehlungen den Kauf- oder Mietinteressenten bei der Besichtigung vorgelegt werden. Denn die Energiekennziffern sollen bei der Entscheidung für oder gegen die Immobilie helfen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Eigentümer den Energieausweis ebenfalls sofort zugänglich machen.

Welche Behörde kümmert sich um den Energieausweis?

Je nach Bundesland sind unterschiedliche Ämter für den Ausweis zuständig. In den meisten ist das die untere Bauaufsichtsbehörde, aber auch die Landkreise selbst, die oberen Bauaufsichtsbehörden oder das Landesverwaltungsamt können mit der Kontrolle der Energieausweise betraut sein. Verstöße gegen die Energieausweispflicht können Interessenten bei diesen Behörden anzeigen. Wer den Ausweis nämlich nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und der Staat kann ein Bußgeld bis zu einer Höhe von 10.000 Euro aussprechen.

Wie sieht die Zukunft der Energieausweispflicht aus?

Die EU strebt nach emissionsarmen Immobilien, um die Klimaziele zu erreichen. Die Energieausweispflicht ist ein Instrument, mit dem sie Eigentümer von Immobilien zu vermehrten energetischen Sanierungen bewegen möchte. Daher ist ein Entwurf entstanden, der in einer überarbeiteten Version des GEG übernommen werden soll. Darin ist geplant, einheitliche Energieeffizienzklassen für Europa einzuführen. Für Häuser mit einer Effizienzklasse von D bis G soll der Energieausweis nur noch fünf Jahre gültig sein. Die Pflicht zum Ausweis soll auf Gebäude mit größeren Renovierungen und bei Mietverlängerungen ausgeweitet werden. Ziel ist es, das Bewusstsein von Mietern und Käufern für die Energiekennziffern zu schärfen. Die energetische Qualität von Häusern soll bei der Nachfrage am Markt relevanter werden.

Quellen: