Den richtigen Makler finden und beauftragen

Nach Angaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) finden etwa 40 % aller Immobilientransaktionen in Zusammenarbeit mit einem Makler statt. Dazu gehören Vermietungen, Kauf und Verkauf von Objekten aller Art. Gleichzeitig verzichten Verkäufer und Vermieter immer wieder auf die Dienstleistungen eines Vermittlers. Viele sind sich unschlüssig, wie sie einen seriösen Makler finden oder sie möchten die Kosten sparen. Doch auch wer kauft oder mietet, kann für die Suche selbst einen Makler beauftragen. Dabei stellen sich die Fragen: Lohnt sich ein Makler überhaupt noch? Was sind seine Aufgaben und wie setzen sich die Kosten zusammen?

Was macht ein Immobilienmakler?

In erster Linie ist der Makler als Verkäufer tätig und bringt Haus und Wohnung an den Mann oder die Frau. Laut einer Forsa-Studie aus 2019 geben über 30 % der befragten Immobilienbesitzer „professionelles Marketing“ als sehr wichtiges Argument an, einen Makler zu beauftragen. Fast gleichauf liegen bei dieser Befragung allerdings die Vorteile

• weniger Aufwand für den Eigentümer.
• Beratung und Service.
• vorhandenes Netzwerk.

Vom richtigen Makler erwarten Immobilienbesitzer also mehr als nur die Verkaufsgespräche zu führen.

Welche Aufgaben übernimmt ein guter Immobilienmakler?

Das Dienstleistungspaket eines seriösen Maklers umfasst den gesamten Weg von der Immobilienbewertung bis hin zur Übergabe. Dazu gehören folgende Leistungen:

• objektive Wertermittlung der Immobilie erstellen oder einen Mietpreis durch Vergleichsobjekte ermitteln
• Unterlagen für Objekt und das Marketing zusammenstellen
• erforderlichen Energieausweis besorgen
• Exposé mit aussagekräftigen Bildern verfassen
• Immobilie in bekannten Portalen anpreisen
• Telefonate entgegennehmen und beantworten
• echte Interessenten aussieben
• Besichtigungen organisieren und durchführen
• Preisverhandlungen führen
• Finanzierungszusagen und Bonität von Käufern oder Mietern prüfen
• Kauf- oder Mietvertrag organisieren, Inhalte aufnehmen und Notartermine vereinbaren
• Schlüsselübergabe begleiten

Warum sind Makler so teuer?

Courtage oder Provision nennt der Makler seine Preisgestaltung und sie wird als Prozentsatz vom Verkaufspreis gemessen. Sein Ertrag hängt also vom erzielten Immobilienpreis ab und kann dadurch – je nach Objekt – in die Tausende gehen. Ist das gerechtfertigt? Immobilienexperten haben sich die Mühe gemacht, den Aufwand eines Vermittlers für alle anfallenden Aspekte eines Immobilienverkaufs zu errechnen. Sie kamen auf einen Arbeitsaufwand von etwa 80 Arbeitsstunden. Gleichzeitig muss ein guter Makler auch ein hervorragender Verkäufer sein, der seine Argumente perfekt wählt. Dazu kommen seine fachliche Kompetenz bei Fragen rund um die Immobilie und den Verkaufsvorgang, die er regelmäßig weiterbilden muss. Außerdem übernimmt er Verantwortung, was Informationen über das Objekt betrifft, leistet durch seine Erfahrung verlässliche Beratung und bringt sein Netzwerk in die Geschäftsverbindung mit ein. Er ist zwar kein Rechtsexperte und darf in dieser Richtung auch nicht beratend tätig werden, doch er berücksichtigt die Rechtslage bei seinem Vorgehen.

Lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen?

Allein, um den optimalen Kaufpreis zu erzielen, lohnt es sich meistens, einen Makler zu beauftragen. Er hilft dabei, den Angebotspreis so festzulegen, dass die Immobilie nicht zum Ladenhüter wird, aber der Eigentümer auch kein Geld verschenkt. Bei mehreren Interessenten scheut er sich nicht, die Verhandlungen nach oben zu treiben. Er verschwendet keine Zeit mit aussichtslosen Kaufkandidaten und kennt für viele entstehenden Probleme die Lösung. Schließlich fragt er nach der Finanzierung oder klärt die Bonität, damit der Bewerber nicht kurz vor Abschluss die Transaktion platzen lässt oder ein zahlungsunfähiger Mieter in die Wohnung zieht.

Was spricht gegen einen Immobilienverkauf in Eigenregie?

Selbst den Verkauf oder die Vermietung der eigenen Immobilie zu stemmen, scheint im ersten Moment sehr viel Geld zu sparen. Doch auch das Angebot „von privat“ hat seine Nachteile. Welcher Umfang und welche Kosten entstehen für die Immobilieneigentümer?

• Eine professionelle Immobilienbewertung mit verlässlichem Marktwert kostet je nach Objekt rund 1.500 €. Zahlreiche Onlineangebote sind deutlich günstiger, berücksichtigen jedoch kaum individuelle Besonderheiten der Objekte.
• Dokumente, die Käufern vorgelegt werden sollten, verursachen Kosten in Höhe von etwa 20 bis 250 €.
• Der zwingend vorgeschriebene Energieausweis schlägt mit 50 bis 300 € zu Buche, ist aber beim Makler meist im Leistungsumfang enthalten.
• Um die Immobilie anzupreisen, benötigen Eigentümer ein Exposé mit ansprechenden Bildern. Zusammen mit Anzeigen in beliebten Onlineportalen können weitere 1.000 bis 1.200 € zusammenkommen.
• Besichtigungen, Telefonate und Fahrtkosten zum Objekt halten sich preislich im Rahmen, verursachen jedoch einen enormen Zeitaufwand. Er erhöht sich noch, da Privatanbietern oft die Erfahrung fehlt, wirkliche Interessenten herauszufischen.

Exkurs: Welche Unterlagen benötigt man für den Immobilienverkauf?

Interessenten verschaffen sich einen groben Überblick in der Immobilienanzeige, den sie dann durch ein Telefongespräch und eine Besichtigung verfeinern. Dazu werden sie sich nicht nur auf mündliche Informationen verlassen, sondern Nachweise einfordern. Auf einige Unterlagen haben sie sogar ein gesetzliches Recht. Gängige Dokumente sind:

• ein Grundriss mit Wohnflächenberechnung, der die Aufteilung der Räume darstellt
• alle vorhandenen Baupläne mit Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und -genehmigung
• den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis
• Lageplan und Flurkarte
• ein aktueller Grundbuchauszug und eventuell Informationen zum Baulastenverzeichnis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
• eventuell Mietverträge bei vermieteten Objekten
• Rechnungen für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre

Den richtigen Makler finden – wie geht das?

Wer sich für die Immobilientransaktion auf einen Profi verlassen will, kommt nicht um die Maklersuche herum. Schwarze Schafe, die für ihre Provision möglichst wenig Arbeit leisten, haben dem Ruf der Branche geschadet. Doch Tatsache ist, es ist gar nicht so schwer den richtigen Makler zu finden, der ehrlich und gewissenhaft seinem Metier nachgeht.

Maklersuche: Wie erkenne ich einen guten Immobilienmakler?

Bevor Eigentümer einen Makler beauftragen, sollten sie sich darüber klar werden, welche Art Vermittler sie benötigen. Maklerbüros spezialisieren sich manchmal auf eine Nische wie Gewerbeimmobilien oder besondere Objekte. Andere kennen sich in der Region aus oder verfügen über einen umfangreichen Kundenstamm. Natürlich sind auch Fachkenntnisse und Erfahrung im Marketing schlagkräftige Argumente. Hier sind einige Aspekte, die bei der Auswahl helfen:

• Der Internetauftritt spricht für Professionalität und die Immobilienanzeigen sind ausführlich und ansprechend gestaltet.
• Referenzen in Form von Bewertungen auf der Webseite oder mündlich durch Freunde und Bekannte zeugen von zahlreichen zufriedenen Kunden.
• Er besitzt ein Siegel für Aus- und Weiterbildungen der IVD, der Deutschen Immobilien-Akademie, der Europäischen Immobilien Akademie oder einer IHK.
• Ein Nachweis für eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist vorhanden.
• Der Makler gehört einem Immobilienverband an oder ist unter DIN EN 15733 zertifiziert.
• Kommunikation, Erreichbarkeit und die Reaktion auf Anfragen funktionieren reibungslos und freundlich.
• Das erste Beratungsgespräch hinterlässt einen soliden Eindruck und die Chemie zwischen allen Beteiligten stimmt.
• Der Makler lässt erkennen, dass er den Markt kennt und den Kaufpreis realistisch einschätzt.
• Bereits zu Anfang thematisiert der Makler die Courtage, den Maklervertrag und klärt über den Ablauf der Immobilientransaktion auf.

Infokasten: Ausbildung und Registrierung von guten Immobilienmaklern

Um als selbstständiger Makler tätig zu werden, benötigen Unternehmer lediglich einen Gewerbeschein. Das ist vielen Auftraggebern ein verständlicher Dorn im Auge. Deshalb hat der Gesetzgeber eine Weiterbildungsverpflichtung verabschiedet, nach der jeder Makler – ob angestellt oder selbstständig – alle drei Jahre 20 Stunden in die Fortbildung investieren muss. Außerdem bedeutet beispielsweise eine Mitgliedschaft im IVD, dem größten Immobilienverband Deutschlands, dass der Makler seine Fachkenntnisse nicht nur prüfen ließ, sondern sich auch gewissen Branchenregeln unterwirft. Er darf daraufhin das IVD-Siegel führen. Eine Auflistung von bewährten Maklern finden Sie zum Beispiel in der Mitgliederliste des Immobilienverbands oder im Anbieterverzeichnis von clever-immobilien.

Kümmert sich ein seriöser Makler um die Immobilienbewertung?

Durch seine Erfahrung und die Beobachtung des Marktes ist ein Makler in der Lage eine verlässliche Wertermittlung der Immobilie vorzunehmen. Er weiß, was Käufer aktuell bereit sind, zu bezahlen und welche Kriterien besonders beliebt sind. Im Gegensatz zu einem schnellen Online-Rechner bezieht er alle preisbildenden Faktoren mit ein und kommt dadurch auf einen verlässlichen Wert. Da er das Objekt vor Ort begutachtet, kann er alle Vorzüge und Mängel mit einfließen lassen. Die Wertermittlung eines Maklers bedarf keiner besonderen Form, da sie nur zur Grundlage für einen Angebotspreis dient. Daher ist seine Expertise nicht vor Gericht zulässig, denn dafür benötigt es einen anerkannten Gutachter, der ein ausführliches schriftliches Dokument erstellt.

Die Provision – wer bezahlt den Immobilienmakler?

In der Regel vermittelt der Makler bei jeder Transaktion zwischen zwei Parteien. Häufig schoben in der Vergangenheit Eigentümer die gesamten Kosten an Käufer und Mieter ab, doch der Gesetzgeber sorgte 2015 und 2020 für einige Regelungen bei Wohnimmobilien. Wer bezahlt was?

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Der Vermittlungsvertrag ist erfolgsabhängig und daher hat das Maklerbüro erst das Recht eine Rechnung für die Courtage zu stellen, wenn der Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben wurde. Dadurch gehen sie in Vorleistung und übernehmen die gesamten Marketingkosten. In der Realität vereinbaren sie deshalb im Maklervertrag Klauseln zu Aufwandsentschädigungen wie Gebühren für Anzeigen oder Fahrtkosten, falls ein Abschluss nicht zustande kommt. Oder sie verlangen von Käufern eine Reservierungsgebühr, um die Immobilie für sie zu sichern. Bei Abschluss des Kaufvertrags ziehen sie diese Summe wieder von ihrer Courtage ab.

Mit dem richtigen Makler erfolgreiche Immobiliengeschäfte abschließen

Egal, ob Immobilienverkauf oder -vermietung, es ist eine gute Entscheidung, einen Makler zu engagieren. Er spart eine Menge Arbeitsaufwand und Kosten. Gleichzeitig sorgt er für eine professionelle und zügige Abwicklung. Doch die Wahl fällt nicht immer leicht. Um den richtigen Makler zu finden, achten Besteller daher auf seine Referenzen, Weiterbildungen und Siegel. Auch der Internetauftritt und ein Beratungsgespräch lassen einen Schluss darüber zu, wie zuverlässig, ehrlich und kompetent er vorgeht. Damit sind die Weichen gestellt, um einen fairen, marktgerechten Kauf- oder Mietpreis zu erhalten.