Immobilienpreise in Deutschland steigen stetig und rasant an. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, sind die Preise vor allem in Metropolen und Ballungsgebieten in die Höhe geklettert. Das ist aber nicht alles: Wie die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, sind auch immer mehr kleinere Städte von höhere Boden- und Immobilienpreisen betroffen. Was für Eigenheimbesitzer ein Segen ist, wird für viele junge Paare und Familien, die von den eigenen vier Wänden träumen, eine echte Herausforderung. Warum die Immobilienpreise so hoch sind, was es mit der Immobilienblase auf sich hat und wie der Markt sich entwickeln wird – ein Überblick.
Immobilienpreisentwicklung: So sieht die aktuelle Marktlage aus
Seit dem Jahr 2010 ist zu beobachten, dass Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich ansteigen – und ein Ende ist aktuell nicht in Sicht. So sind zum Beispiel die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal des Jahres 2021 um fast 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, handelt es sich bei dieser Entwicklung um eine Zunahme von 3,7 Prozent zum Vorquartal.¹
Wichtig: Es handelt sich um einen Durchschnittswert für Deutschland. Das bedeutet, dass sich die tatsächlichen Immobilienpreise regional unterschiedlich entwickeln. Eine Gemeinsamkeit gibt es jedoch: Vor allem in Metropolen und beliebten Großstädten mit einer guten Infrastruktur übersteigt das Angebot nach Immobilien die Nachfrage – und die Preise wachsen rasant. So sollen die Preise in den Metropolen der Bundesrepublik im Durchschnitt um acht Prozent gewachsen sein. Zu den Städten mit den höchsten Immobilienpreisen zählen vor allem:
- Berlin
- München
- Stuttgart
- Hamburg
- Düsseldorf
- Frankfurt am Main
- Köln
Und wie sah es vor einigen Jahren aus?
In Deutschland sollen sich die Immobilienkaufpreise innerhalb von 30 Jahren so entwickelt haben, dass ein Anstieg in Höhe von 116 Prozent zu verzeichnen ist. Während man im Jahr 1988 für etwa 130 Quadratmeter für ein Haus noch 200.000 Euro zahlte, wäre heute mehr als das Doppelte fällig. Gut zu wissen: In den 1980er Jahren waren die Bauzinsen höher. Das Preisniveau für eine Finanzierung sieht heute anders aus. Während Immobilien also insgesamt erschwinglicher waren, sahen die Modalitäten für ein Darlehen nicht ganz so „rosig“ aus.
Wann sinken Immobilienpreise wieder?
Sinken die Immobilienpreise, wird es für viele Menschen möglich, sich Eigentum zu leisten. Aber: Laut aktueller Prognosen ist ein Sinken der Immobilienpreise nicht sehr wahrscheinlich. Immer mehr Menschen zieht es aktuell in die Zentren des Landes – und die Nachfrage steigt demnach weiter an. Das Resultat: Immobilien und Wohnraum werden teurer.
Warum sind die Immobilienpreise so hoch?
Ob junge Paare, die sich einige Jahre im Beruf befinden oder Familien mit Kindern: Viele Deutsche wohnen zur Miete, träumen aber gleichzeitig vom Eigenheim. Nicht selten kommt deshalb immer häufiger die Frage auf, warum die Immobilienpreise so hoch sind – und wer sich diese noch leisten kann. Die Frage lässt sich nicht mit einer einzigen Antwort erledigen. Denn für den Boom der Immobilienpreise gilt es, unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen, die schließlich das steigende Preisniveau im Gesamtbild erklären. Nicht nur niedrige Bauzinsen führen dazu. In Deutschland floriert zum Beispiel die Wirtschaft und die Quote der Arbeitslosen ist vergleichsweise niedrig. Mehr Menschen können sich Eigentum leisten – und entsprechend steigen die Immobilienpreise an.
Diese Faktoren treiben die Immobilienpreise in die Höhe:
- Hohe Nachfrage aufgrund von steigendem Einkommen: Wer gutes Geld verdient, ist in der Lage, sich eine Immobilie oder ein Grundstück zu leisten und zu bauen. Das regionale Einkommen – auch „Lohnniveau“ genannt – spielt deshalb als Einflussfaktor für steigende Immobilienpreise eine wichtige Rolle.
- Niedrige Zinsen: Mit der sogenannten Niedrigzinspolitik ermöglichen Banken es, Verbrauchern Kredite zu besonders günstigen Konditionen zur Verfügung zu stellen. Das bedeutet aber auch: Während die Zinsen sinken, steigen die Immobilienpreise kontinuierlich an.
- Hohe Lücke zwischen Angebot und Nachfrage: Vor allem in Ballungsgebieten leben immer mehr Menschen. Attraktive Arbeitsangebote und eine fortschrittliche Infrastruktur locken an, während der Wohnungsbau an vielen Orten nicht mehr hinterherkommt. Ergo: Das Angebot an Immobilien ist zu niedrig und die Nachfrage übersteigt diese. In Metropolen gibt es häufig eine geringe Leerstandsquote – und die Immobilienpreise klettern weiter in die Höhe.
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Immobilienblase – was es damit auf sich hat
Das Niedrigzinsniveau und die zugleich hohen Immobilienpreise haben in der Bundesrepublik dazu geführt, dass viele Menschen sich vor einer sogenannten „Immobilienblase“ fürchten. Was hinter dem Begriff steckt: Sind Immobilienkäufer bereit, einen stark überhöhten Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung zu bezahlen, kann das Resultat ein Immobilienmarkt mit überschätzen Werten sein. Anders ausgedrückt: Mit der Kaufbereitschaft signalisieren Käufer, dass sie mehr zahlen würden, als die Immobilie tatsächlich wert ist. Zugleich erhalten Verbraucher Kredite mit besonders niedrigen Zinsen.
Das alles kann zu einer Blase führen, die droht, zu platzen: Sobald die Finanzierungskonditionen sich verschlechtern und zu viele Menschen eine Immobilie erworben haben, die über dem eigenen Lohnniveau liegt, können diese den laufenden Kredit nicht mehr zurückzahlen. Nicht selten kommt es dann zu Zwangsversteigerungen.
Für Deutschland gibt es Entwarnung: Viele Experten schätzen, dass es hierzulande nicht zu einer Immobilienblase kommt. Dies liegt einerseits daran, dass die meisten deutschen Banken keine Vollfinanzierung durchführen, sondern sicherheitshalber den Nachweis von Eigenkapital verlangen. Im Durchschnitt bringen die Deutschen deshalb 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mit – und das senkt wiederum das Risiko einer Überschuldung und Nachfinanzierung. Andererseits setzen die Menschen – im Vergleich zu Krisenländern, in denen es tatsächlich zu einer geplatzten Immobilienblase kam – auf eine schnelle Tilgung des Kredits. Es werden deshalb kürzere Laufzeiten gewählt, um die Schuldenfreiheit insgesamt schneller zu erreichen.
Wer kann sich die aktuellen Immobilienpreise leisten?
Sinken die Immobilienpreise, freuen sich vor allem junge Menschen, die vom Eigenheim träumen – dies ist aber nicht sehr wahrscheinlich. Bei dem aktuell hohen Preisniveau können sich nicht alle Menschen in Deutschland noch eine Immobilie leisten – zumindest nicht in Metropolen und in großen Städten mit hohen Einwohnerzahlen und einem knappen Angebot an Immobilien sowie hohen Grundstückspreisen. Ein wichtiger Punkt dabei ist, dass sich – neben den Immobilienpreisen – auch die regionalen Kaufnebenkosten erhöht haben. Das Ergebnis einer Studie: Im Jahr 2008 haben es noch fast 37 Prozent der jungen Menschen im Alter von über 30 Jahren geschafft, Wohneigentum zu kaufen. Im Jahr 2018 sank die Zahl dann auf 25 Prozent.²
Dennoch ist es ein Traum von vielen Familien und Paaren, sich Wohneigentum zu kaufen – auch wenn ein Sinken der Immobilienpreise nicht in Sicht ist. Um sich eine Immobilie leisten zu können, weichen viele junge Menschen und Familien auf das Umland von Ballungsgebieten aus – und auch hier steigen die Preise weiter an. Wer sich noch Wohneigentum leisten kann, hat häufig nicht nur Eigenkapital angespart, sondern oft nach finanzieller Unterstützung von Familien und Freunden gefragt.
Wie gelingt der Immobilienkauf bei der aktuellen Situation am Immobilienmarkt?
Den richtigen Immobilienpreis ermitteln, um nicht zu viel zu bezahlen, Inserate vergleichen, sich bewerben und von Besichtigung zu Besichtigung laufen: Wer trotz der aktuellen Marktsituation Eigentum kaufen möchte, steht gefühlt vor einer Mammutaufgabe. Die Suche kann sich dennoch lohnen, wenn die Finanzierungsfrage geklärt ist und eine gründliche Vorbereitung erfolgt. Vor allem im digitalen Zeitalter haben Suchende heute noch mehr Möglichkeiten, um Angebote miteinander zu vergleichen – und die Chance auf das Traumhaus zu erhöhen. Folgende Tipps können dabei helfen, die Suche nach einer Wohnimmobilie zu erleichtern:
- nicht nur im Zentrum suchen, sondern vor allem in umliegenden Gebieten (Speckgürtel)
- das eigene Budget vor dem Bieten festlegen und eine klare Grenze setzen
- Immobilienpreis ermitteln – nicht jeder Preis muss akzeptiert werden
- Kleinanzeigen berücksichtigen
- mehrere Immobilienarten in den engeren Auswahlkreis aufnehmen
- ggf. die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen, um den korrekten Immobilienpreis zu ermitteln oder ein Haus zu finden
Prognose und Fazit: Wann sinken die Immobilienpreise?
Bleiben die Immobilienpreise so hoch? Die gute Nachricht für aktuelle Eigentümer, die bald verkaufen möchten: Auch in den kommenden Jahren steigen die Preise für Immobilien weiter an, denn die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, staatliche Fördergelder und niedrige Zinsen machen es möglich. Für wenige Metropolen gilt jedoch, dass die Preise nur moderat ansteigen sollen, etwa für die Bankenstadt Frankfurt am Main. Dennoch zählt die Stadt zu den teuersten der Republik.
Bis zum Jahr 2030 soll es laut Immobilienexperten eine größere Kluft zwischen urbanen und ländlichen Gebieten geben. Das bedeutet: Während immer mehr Menschen in Ballungsgebiete ziehen, soll das Preisniveau und die Nachfrage in ländlichen Regionen nach unten sinken. Insgesamt gilt aber: Die Immobilienpreise sinken mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht. In Zukunft ist deshalb weiterhin mit hohen Preisen zu rechnen.